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河(hé)南(nán)财經政法大(dà)學李曉峰教授在河(hé)南(nán)樓市(sh ∑ì)網十周年(nián)慶典講話(huà)【多(duō)圖】
2013/12/09 來(lái)源↔✘♠×：行(xíng)政部
2013/12/09 來(lái)源↔✘♠×：行(xíng)政部
河(hé)南(nán)省土(tǔ)地(dì)學會¶'(huì)常務理(lǐ)事(shì)、河(hé)南(nán)省房(fáng)地(dì)産業☆ (yè)商會(huì)專家(jiā)顧問(wèn)團副主任、河(hé)南(nán)&≥樓市(shì)網高(gāo)級發展顧問(wèn)、房δ¶∑(fáng)地(dì)産研究所所長(cháng)李曉峰教授在我♠☆♣≈公司下(xià)屬的(de)河(hé)南(nán)樓市(shì)網十周年(nián)慶典講話(hφ uà)。
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2013年(nián)，我本人₹±(rén)歸納房(fáng)地(dì)産的(> ©λde)發展形勢，用(yòng)分(fēn)化(hλ§uà)兩個(gè)字來(lái)形容。秦虹主任講到(dà$↔£o)城(chéng)市(shì)在不(bù)斷的(de)分(fēn)化(huà)，企業(yδ®è)也(yě)在不(bù)斷的(de)分(fēn)化(huà)，伴随著≈♠(zhe)城(chéng)市(shì)的(de)分 ♠&(fēn)化(huà)，出現(xiàn)了(le)企業(yè)的(de)分(fēn)化(huàδ≈)。2013年(nián)與2011年(nián)、2012年(nián)房(fáng÷$∑)地(dì)産形勢的(de)不(bù)同之處在于，在一(yī)線、二線城ε (chéng)市(shì)有(yǒu)一(yī)種所謂王者歸來(láiλ↕)的(de)感覺，因為(wèi)在過去(qù)的(de)調控過程當中，有(yǒu)一(yī)×÷£個(gè)非常嚴厲的(de)房(fáng)地(dì)産調控政策，主要(y®✔∑ào)就(jiù)是(shì)針對(duì)一(yī)線、二線城(chéng)市(shì)，所以↑✘φ§在調控當中，它受的(de)影(yǐng)響比較大(dà)，₹εΩγ很(hěn)多(duō)房(fáng)地(dì)産開δ(kāi)發商開(kāi)始改變自(zì)己的(de)思路(lù)，市(shì)↑£民(mín)、開(kāi)發商都(dōu)有(yα∞≈ǒu)逃離(lí)北(běi)上(shàng)廣的(de)趨勢，除了(l≈<₹e)北(běi)上(shàng)廣以外(wài)的(de)其他(tā)核心城(chéng)市✘£(shì)，像南(nán)京、武漢、杭州等熱(rè)點城(chéng)市(shì)¶♠© 也(yě)是(shì)受我國(guó)房(fáng)地(dì)産★&☆調控壓力非常大(dà)的(de)城(chéng)市(s'π<hì)，在這(zhè)裡(lǐ)邊的(de)生(shēng)存空(kōng)間(jiā→ πn)嚴重受到(dào)限制(zhì)，我們看(kàn)到(d¥¥∏δào)建業(yè)、正商作(zuò)為(wèi)河(₩♥₽hé)南(nán)之大(dà)的(de)兩家(jiā)房(∑φ≥₩fáng)地(dì)産商，在2010年(nián)♠γ←的(de)業(yè)界出現(xiàn)了(le)重大(dà)的(de)分(fēn §≠)化(huà)，建業(yè)在這(zhè)一(yī)年(nián)仍然保持著(zh←↕αe)比較強勁的(de)勢頭，而正商就(jiù)出現(xiàn)了(le)♦π∏問(wèn)題，原因在于建業(yè)除了(le)鄭州市(shì)場(c '≤hǎng)以外(wài)，還(hái)有♠α≤(yǒu)17個(gè)地(dì)市(shì)，而正商除了(le)鄭州以外(wài)幾乎就(ji£₽ ù)沒有(yǒu)，如(rú)果僅僅盤踞在一(yī)線γ 、二線核心城(chéng)市(shì)的(de)這(zhè)樣的(de)一(yī)±些(xiē)開(kāi)發商在我們國(guó)家(jiā)嚴厲的(deλ↕β)調控政策下(xià)，真是(shì)覺得(de)日(rì)子(zǐ)比較艱•Ω難，所以他(tā)們做(zuò)了(le)兩個(gè)選擇。前列個(gè)選擇是(↕♣δ↔shì)離(lí)開(kāi)鄭州市(shì™$×)，去(qù)三線或者四線城(chéng)市(shì)；第二個(gè)選擇是(shì)仍然留在鄭州≈ ✔≈開(kāi)發寫字樓産品。
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在過去(qù)的(de)201δ©≠1年(nián)、2012年(nián)裡↕β(lǐ)很(hěn)多(duō)鄭州本土(tǔ)的(de)開(kāi)發商做(zuε$∞ò)了(le)這(zhè)兩個(gè)選擇，正商一(yī)直λ∞沿著(zhe)航海(hǎi)路(lù)在做(zuò)，幾乎搞成了(le)正商房(f≈₩áng)地(dì)産一(yī)條街(jiē)，從(cóng)東(dōng)到(←λ♦dào)西(xī)都(dōu)是(shì)正商的(de)Ω∞σ 樓盤，但(dàn)他(tā)也(yě)在轉向河(h≥©↑é)南(nán)的(de)三線城(chéng)市(shì)δ'♠，他(tā)感覺到(dào)隻在鄭州做(zuò)不(bù)行¥♦(xíng)，建業(yè)已經在其他(tā)地(dì)市(shì)紮根了(le)就(jiù)↑α↕更遊刃有(yǒu)餘，鄭州市(shì)的(de)♠©開(kāi)發商選擇了(le)離(lí)開(kāi)鄭州到(dào)三線城(chéng)市(shì≠α)繼續開(kāi)發住宅，有(yǒu)些(x★✔•≥iē)開(kāi)發商仍然留在鄭州開(kāi)發寫字樓，這(zhè)就(✘λjiù)直接導緻了(le)一(yī)個( ®gè)問(wèn)題，進入2013年(nián)鄭州市(shì)住宅×$ 的(de)供應數(shù)量已經大(dà)幅度減少(s©↔§§hǎo)，因為(wèi)留在鄭州的(de)也(yě)不(bù)再搞住宅了(le)，搞住宅的♥ ∏∑(de)也(yě)不(bù)在鄭州了(le)，就(jiù)造成了(le)2013年(nián→∞)鄭州市(shì)住宅的(de)供應數(shù)量已經大(dà)幅度減少(shǎo)，直接'•導緻了(le)2013年(nián)前8個(gè)月(yuè)鄭州市(shì)新建商品φ&φ→房(fáng)的(de)銷售價格在全國(guó)的(de)範圍之內(nè>ε≤i)排到(dào)了(le)第七位，北(běi)上(shàng)廣之外(wà♠ ☆i)，南(nán)京、廈門(mén)之後就(jiù)是(shì)鄭州了(le)。漲幅超過12%，進δβ入前十名，我想今年(nián)的(de)前8個(gè)月(∑☆$ yuè)為(wèi)什(shén)麽今年(ni←∞án)的(de)北(běi)上(shàng)廣漲幅超過了(le)20%，二線₹™城(chéng)市(shì)的(de)很(hěn)多(duō)也(♠©φyě)超過了(le)10%，原因與我剛才所講的(de)鄭州的(de)情₹↑ 況差不(bù)多(duō)，因為(wèi)在前兩年(nián)，在這(zhè)些(★♣☆αxiē)地(dì)區(qū)，住宅調控的(de)非常嚴厲，留的(de)也(₩£Ωyě)不(bù)再搞住宅了(le)，搞住宅的(de)也(yě)不(bù)留了(le)。造成了(★↕le)一(yī)種供求短(duǎn)缺的(de)現(xiàn)象，新政府上(≥✔≠shàng)台以後，好(hǎo)像表面上(shà≥ng)不(bù)再講房(fáng)地(dì)産調控問(wèn)題，也♥✘₩ (yě)沒有(yǒu)出現(xiàn)任何新的 ¥ £(de)政策，實際背後的(de)根本原因供求關系出現(xi'✘àn)了(le)重大(dà)的(de)變化(huà)，所以才有(yǒu)了(le)剛才講到(dàoΩ<)的(de)一(yī)線、二線城(chéng)市(shì <₩)王者歸來(lái)的(de)迹象。原來(lái)慢"≈(màn)慢(màn)冷(lěng)下(xià)×↕來(lái)的(de)城(chéng)市(shì)突然間(ji¶γαān)又(yòu)熱(rè)了(le)，而且超過了( ★le)以往所有(yǒu)的(de)熱(rè)，而另外(wài)一(yī)個(gè)↕€¥房(fáng)地(dì)産開(kāi)發商住宅開(kāi)發商所關≈§₩ 注的(de)重點，三線、四線城(chéng)市(shì∞♠≠•)原來(lái)都(dōu)是(shì)熱(rè)點±"，現(xiàn)在是(shì)冷(lěng)下(xià)↕♣α☆來(lái)了(le)，更重要(yào)的(deλ↕)是(shì)有(yǒu)些(xiē)城(chéng)市(shì)對(duì)這(zhσ€¥è)種分(fēn)化(huà)起到(dào)↔←≤↓了(le)強化(huà)的(de)作(zuò)用(yòng)。比如(rú)溫州、鄂爾多(duō×™)斯，這(zhè)些(xiē)都(dōu)是(shì)三線城(chénλ >g)市(shì)裡(lǐ)的(de)典型，成交數(shù)量在萎縮，房(fáng)價在下(xià≠↓)降，以溫州、鄂爾多(duō)斯為(wèi)代表，感覺三、四線城(chéng↑$↑≥)市(shì)好(hǎo)像不(bù)行(xíng)了(le)，許多(duō)專家(ji£βā)說(shuō)三線城(chéng)市(shì)房(fáng)地™ ←₩(dì)産泡沫已經呈現(xiàn)破裂的(de)迹象÷☆₩，使南(nán)陽人(rén)對(duì)自(zì)己的(de φ €)房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)失去(qùγγ)信心。
我本人(ré±±↑<n)認為(wèi)不(bù)是(shì)這(±∑€♦zhè)樣，這(zhè)是(shì)一(yī)種非常悲£ σ觀的(de)情緒，剛才秦主任提到(dào)的(de)問(wèn)題我本人(rén)非常認β∞ 同，溫州、鄂爾多(duō)斯為(wèi)什(shén₽≠)麽會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，這(zhè)些(x׶iē)地(dì)方作(zuò)為(wèi)三線城(chéng)市(shì)，Ω♦♣≤與别的(de)地(dì)方不(bù)一(yī)樣∏≤₩ ，之大(dà)的(de)不(bù)一(yī)樣是(shì)金(jīn)融杠杆用(yòng)的(d₽ ←σe)太多(duō)，杠杆太長(cháng)，嚴重脫離(lí)了(le)本地(dì)房(fáng)地 ★(dì)産業(yè)的(de)基本面，把房(fáng)地(d€☆≠ì)産業(yè)直接搞成了(le)一(y∏✔ī)個(gè)金(jīn)融行(xíng)業(yè)甚♠¥至是(shì)投機(jī)行(xíng)業(y₽Ωè)，沒有(yǒu)任何以實際為(wèi) ✘$€依托的(de)行(xíng)業(yè)肯定要(yào)出δ¶✔問(wèn)題，我認為(wèi)我國(guó)三線城(chéng)市(shì★)房(fáng)地(dì)産問(wèn)題應該分(fēn)為(wèi)兩類，一(y♣↔>ī)類像溫州、鄂爾多(duō)斯搞金(j♠±☆≤īn)融的(de)，積累了(le)很(hěn)多(duō)房(fáng)地(dì)産泡沫的(de)✔"®£；另外(wài)像我們河(hé)南(nán)大(dà)多(duō™₩)數(shù)的(de)三線城(chéng)市(shì)或者鄭州以外(wài)的∑♦↑(de)十七個(gè)地(dì)級市(shìΩ♣)，它的(de)房(fáng)地(dì)産發展的(de)基本面真的(de)跟溫₹ β•州、鄂爾多(duō)斯不(bù)一(yī)樣，他(tā)的(de)基本面來σ¶★(lái)自(zì)于我們城(chéng)鎮化(huà)的(de)進程。我們南(nán)π¥→∞陽人(rén)口超過一(yī)千萬，毫無疑問(wèn)，南(nán)陽肩負著(z≤ he)新型城(chéng)鎮化(huà)的(d≈<e)重大(dà)責任，這(zhè)個(gè)過程還↔₩♣(hái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有(yǒu)結束，而¶♥且還(hái)要(yào)進一(yī)步去(qù)推進，所以南(nán)陽的(de)房(fá↑ng)地(dì)産業(yè)基本面與個(gè)别三線城(chλ<♥éng)市(shì)的(de)基本面不(bù)一(yī)樣，不(bù≈ε↓<)能(néng)以偏概全，認為(wèi)溫州、鄂爾多(duō)斯是(sπεγ≥hì)所有(yǒu)三線城(chéng)市(shì)發展的(de)樣闆，他(tā)們的( ∞ε★de)今天就(jiù)是(shì)我們的(de)明(míng)天，這(zhè)是(shì)錯(cuλφ↑♥ò)誤的(de)。在二線城(chéng)市(shì)以及鄭州，房(fáng)地(dì)産逐漸呈$★現(xiàn)郊區(qū)化(huà)發展形勢，因為(wèiβ )這(zhè)個(gè)地(dì)方城(chéng)市(shì)已經發展到(dào)了(<¶le)一(yī)定規模，由攤大(dà)餅到(dào)包餃子(zǐ)，發展衛星城(<₹±chéng)這(zhè)樣一(yī)種發展模式，但(dàn)是(shì₩ )三線城(chéng)市(shì)目前沒有(yǒu)這(zh±×è)樣一(yī)種發展形勢，三線城(chéng)市(shì)仍然處在一(yī)種以市(✘"shì)中心為(wèi)帶頭的(de)發展模式，處在集中的(de↓ )，還(hái)沒到(dào)分(fēn)散的(de)階段。所以三線城€α←≠(chéng)市(shì)認為(wèi)自(zì)己的(de)郊區(qū)化(hu≥αà)時(shí)代已經到(dào)來(lái)這(zhè)是(shì)錯(cu>✔¶✔ò)誤的(de)。
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我本人(rén)對(duì)∑ 南(nán)陽這(zhè)樣的(de)三線城(chéng)市(shì)的(de)房©✘÷(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)有(yǒu)信心，原因在σ§₽♦于十八屆三中全會(huì)在戶籍改革制(zhì)度裡(lǐ)透§λ↕↔露出來(lái)的(de)信息，我們國(guó)家(jiā)在相(xiàng)當長(chá∞¥ng)的(de)一(yī)段時(shí)間(jiān)內(nèi)要(yào)解決∏∏₩進城(chéng)務工(gōng)人(rén)員(yuán)的(de)戶口問(wèn)題，在過&×去(qù)三十多(duō)年(nián)的(de)發展裡(lǐ)，農(nóng)民(mín)變成了'♦π(le)農(nóng)民(mín)工(gōng)，而沒§♠δ 有(yǒu)變成市(shì)民(mín)，這(zhè)是(sh↓≠ì)人(rén)的(de)城(chéng)鎮化£ ☆←(huà)裡(lǐ)邊之沒有(yǒu)被實現(xiàn★&)、之沒有(yǒu)被解決的(de)問(wèn)題就(jiù)是(shì)戶口問(wèn)題，戶"↑口問(wèn)題解決了(le)，其他(tā)福利問(wèn)題也(yě)就(jiù)可(kě)↕±'以享有(yǒu)了(le)，在哪個(gè)城(chéng)市(shì)可(kě)以實現(xiàn≥×φ)農(nóng)民(mín)工(gōng)可(kě)以轉變成市(shì)民(míπ®n)，這(zhè)是(shì)一(yī)個(gè)細思量問♠©(wèn)題，不(bù)是(shì)說(shuō)σ≥₹想到(dào)任何一(yī)個(gè)城(chéng)市(shì)裡(lǐ)去('λqù)落戶變成城(chéng)市(shì)戶口就(jiù)≤'σ行(xíng)的(de)，也(yě)不(bù)是(shì)任何一Ω∑ •(yī)個(gè)城(chéng)市(shì)都(dōu)以同γ'★§等的(de)條件(jiàn)接納任何人(rén)，在↕←∑ 這(zhè)裡(lǐ)邊采取一(yī)個(gè)叫做(zuò)差别化(huà)的(de♥¶)政策，十八屆三中全會(huì)裡(lǐ)說 ✔∑(shuō)的(de)非常清楚，有(yǒu)兩點，全€→π♥面的(de)放(fàng)開(kāi)建制(zhì)鎮跟小(xiǎo)城(ché≈£★ng)市(shì)的(de)落戶限制(zhì)π©×÷，有(yǒu)序的(de)放(fàng)開(kāi)中等城(chéng®β•)市(shì)的(de)落戶限制(zhì)。由農(nóngφ≥)民(mín)變成居民(mín)這(zhè)樣一(yī)個(gè)λ¶♣問(wèn)題要(yào)全面放(fàng)開(kāi)，→<δ放(fàng)開(kāi)到(dào)什(shén)麽程度®"呢(ne)？就(jiù)是(shì)在這(z↓hè)個(gè)地(dì)方有(yǒu)穩定的(de)工(gōng)作(zu✘α←ò)和(hé)居所，居所可(kě)以是(shì)租來(lái)的(de)房(fáng)子(z∏×≈ǐ)，你(nǐ)本人(rén)、子(zǐ)女(nǚ)、配偶、父母、嶽父母♣都(dōu)可(kě)以考慮解決戶口問(wèn)題。在中等城(c'βhéng)市(shì)，比如(rú)南(nán)陽也π&•"(yě)要(yào)有(yǒu)序的(de)放(fàng)開(kāi)，但(dàn ∏)力度要(yào)小(xiǎo)于建制(zhì)→♦鎮和(hé)小(xiǎo)城(chéng "∞)市(shì)，但(dàn)在北(běi)京、鄭州戶口審查要(yào)求非常嚴格，不(bù∑)是(shì)放(fàng)開(kāi)的(de)問(wèn)題，是(shì)控制™≈δ(zhì)的(de)問(wèn)題，我個σ✔♥(gè)人(rén)感覺在中小(xiǎo)城(chéng)市(¥Ω→$shì)優先放(fàng)開(kāi)戶籍問(wèn)題，優先轉移農(nóng)民(mín±↕)工(gōng)的(de)生(shēng)活問(wèn)題，要(yào)真正的(de)₽✔∞落到(dào)實處，可(kě)能(néng)會(huì)引發一(yī)輪進城(chéng)的(deγ₹↕)熱(rè)潮，引發一(yī)輪優先到(dào)中小(♠₩©xiǎo)城(chéng)市(shì)落戶的(de)熱(rè)潮，毫無疑問(w∑♣èn)，會(huì)對(duì)我們這(zhè)ε'個(gè)地(dì)方的(de)房(fáπ←γβng)地(dì)産帶來(lái)重大(dà)的(de)影(yǐng)響。中國(guó)夢就∏ε♠(jiù)是(shì)城(chéng)市(shì)夢，ε£↑×是(shì)不(bù)是(shì)就(jiù)可(σ<♣δkě)以理(lǐ)解為(wèi)住房(fáng)夢，城(chéng)裡(lǐ)人(rén)有(y>ǒu)鄉(xiāng)下(xià)人(rén)的(de)<§€→夢想，鄉(xiāng)下(xià)有(yǒu)城(chéng)裡(lǐ)σ§人(rén)的(de)爹娘，根據我們國(guó)家(jiā)目前的(de)制₩π£→(zhì)度設計(jì)，正是(shì)廣大(dà)農(nóng)民(mín)朋(péπ→•πng)友(yǒu)優先在這(zhè)裡(lǐ)實現®¥(xiàn)城(chéng)市(shì)夢的(de)地(dì)方γ"↑≠，随著(zhe)城(chéng)市(shì)夢的(de)實現(xi÷βγ¶àn)，房(fáng)地(dì)産業(yè)也(yě)會(huì)赢來(lá₩÷≥i)比較大(dà)的(de)發展空(kōng)間(jiān)。
2013年(nián)，我本人₹±(rén)歸納房(fáng)地(dì)産的(> ©λde)發展形勢，用(yòng)分(fēn)化(hλ§uà)兩個(gè)字來(lái)形容。秦虹主任講到(dà$↔£o)城(chéng)市(shì)在不(bù)斷的(de)分(fēn)化(huà)，企業(yδ®è)也(yě)在不(bù)斷的(de)分(fēn)化(huà)，伴随著≈♠(zhe)城(chéng)市(shì)的(de)分 ♠&(fēn)化(huà)，出現(xiàn)了(le)企業(yè)的(de)分(fēn)化(huàδ≈)。2013年(nián)與2011年(nián)、2012年(nián)房(fáng÷$∑)地(dì)産形勢的(de)不(bù)同之處在于，在一(yī)線、二線城ε (chéng)市(shì)有(yǒu)一(yī)種所謂王者歸來(láiλ↕)的(de)感覺，因為(wèi)在過去(qù)的(de)調控過程當中，有(yǒu)一(yī)×÷£個(gè)非常嚴厲的(de)房(fáng)地(dì)産調控政策，主要(y®✔∑ào)就(jiù)是(shì)針對(duì)一(yī)線、二線城(chéng)市(shì)，所以↑✘φ§在調控當中，它受的(de)影(yǐng)響比較大(dà)，₹εΩγ很(hěn)多(duō)房(fáng)地(dì)産開δ(kāi)發商開(kāi)始改變自(zì)己的(de)思路(lù)，市(shì)↑£民(mín)、開(kāi)發商都(dōu)有(yα∞≈ǒu)逃離(lí)北(běi)上(shàng)廣的(de)趨勢，除了(l≈<₹e)北(běi)上(shàng)廣以外(wài)的(de)其他(tā)核心城(chéng)市✘£(shì)，像南(nán)京、武漢、杭州等熱(rè)點城(chéng)市(shì)¶♠© 也(yě)是(shì)受我國(guó)房(fáng)地(dì)産★&☆調控壓力非常大(dà)的(de)城(chéng)市(s'π<hì)，在這(zhè)裡(lǐ)邊的(de)生(shēng)存空(kōng)間(jiā→ πn)嚴重受到(dào)限制(zhì)，我們看(kàn)到(d¥¥∏δào)建業(yè)、正商作(zuò)為(wèi)河(₩♥₽hé)南(nán)之大(dà)的(de)兩家(jiā)房(∑φ≥₩fáng)地(dì)産商，在2010年(nián)♠γ←的(de)業(yè)界出現(xiàn)了(le)重大(dà)的(de)分(fēn §≠)化(huà)，建業(yè)在這(zhè)一(yī)年(nián)仍然保持著(zh←↕αe)比較強勁的(de)勢頭，而正商就(jiù)出現(xiàn)了(le)♦π∏問(wèn)題，原因在于建業(yè)除了(le)鄭州市(shì)場(c '≤hǎng)以外(wài)，還(hái)有♠α≤(yǒu)17個(gè)地(dì)市(shì)，而正商除了(le)鄭州以外(wài)幾乎就(ji£₽ ù)沒有(yǒu)，如(rú)果僅僅盤踞在一(yī)線γ 、二線核心城(chéng)市(shì)的(de)這(zhè)樣的(de)一(yī)±些(xiē)開(kāi)發商在我們國(guó)家(jiā)嚴厲的(deλ↕β)調控政策下(xià)，真是(shì)覺得(de)日(rì)子(zǐ)比較艱•Ω難，所以他(tā)們做(zuò)了(le)兩個(gè)選擇。前列個(gè)選擇是(↕♣δ↔shì)離(lí)開(kāi)鄭州市(shì™$×)，去(qù)三線或者四線城(chéng)市(shì)；第二個(gè)選擇是(shì)仍然留在鄭州≈ ✔≈開(kāi)發寫字樓産品。
在過去(qù)的(de)201δ©≠1年(nián)、2012年(nián)裡↕β(lǐ)很(hěn)多(duō)鄭州本土(tǔ)的(de)開(kāi)發商做(zuε$∞ò)了(le)這(zhè)兩個(gè)選擇，正商一(yī)直λ∞沿著(zhe)航海(hǎi)路(lù)在做(zuò)，幾乎搞成了(le)正商房(f≈₩áng)地(dì)産一(yī)條街(jiē)，從(cóng)東(dōng)到(←λ♦dào)西(xī)都(dōu)是(shì)正商的(de)Ω∞σ 樓盤，但(dàn)他(tā)也(yě)在轉向河(h≥©↑é)南(nán)的(de)三線城(chéng)市(shì)δ'♠，他(tā)感覺到(dào)隻在鄭州做(zuò)不(bù)行¥♦(xíng)，建業(yè)已經在其他(tā)地(dì)市(shì)紮根了(le)就(jiù)↑α↕更遊刃有(yǒu)餘，鄭州市(shì)的(de)♠©開(kāi)發商選擇了(le)離(lí)開(kāi)鄭州到(dào)三線城(chéng)市(shì≠α)繼續開(kāi)發住宅，有(yǒu)些(x★✔•≥iē)開(kāi)發商仍然留在鄭州開(kāi)發寫字樓，這(zhè)就(✘λjiù)直接導緻了(le)一(yī)個( ®gè)問(wèn)題，進入2013年(nián)鄭州市(shì)住宅×$ 的(de)供應數(shù)量已經大(dà)幅度減少(s©↔§§hǎo)，因為(wèi)留在鄭州的(de)也(yě)不(bù)再搞住宅了(le)，搞住宅的♥ ∏∑(de)也(yě)不(bù)在鄭州了(le)，就(jiù)造成了(le)2013年(nián→∞)鄭州市(shì)住宅的(de)供應數(shù)量已經大(dà)幅度減少(shǎo)，直接'•導緻了(le)2013年(nián)前8個(gè)月(yuè)鄭州市(shì)新建商品φ&φ→房(fáng)的(de)銷售價格在全國(guó)的(de)範圍之內(nè>ε≤i)排到(dào)了(le)第七位，北(běi)上(shàng)廣之外(wà♠ ☆i)，南(nán)京、廈門(mén)之後就(jiù)是(shì)鄭州了(le)。漲幅超過12%，進δβ入前十名，我想今年(nián)的(de)前8個(gè)月(∑☆$ yuè)為(wèi)什(shén)麽今年(ni←∞án)的(de)北(běi)上(shàng)廣漲幅超過了(le)20%，二線₹™城(chéng)市(shì)的(de)很(hěn)多(duō)也(♠©φyě)超過了(le)10%，原因與我剛才所講的(de)鄭州的(de)情₹↑ 況差不(bù)多(duō)，因為(wèi)在前兩年(nián)，在這(zhè)些(★♣☆αxiē)地(dì)區(qū)，住宅調控的(de)非常嚴厲，留的(de)也(₩£Ωyě)不(bù)再搞住宅了(le)，搞住宅的(de)也(yě)不(bù)留了(le)。造成了(★↕le)一(yī)種供求短(duǎn)缺的(de)現(xiàn)象，新政府上(≥✔≠shàng)台以後，好(hǎo)像表面上(shà≥ng)不(bù)再講房(fáng)地(dì)産調控問(wèn)題，也♥✘₩ (yě)沒有(yǒu)出現(xiàn)任何新的 ¥ £(de)政策，實際背後的(de)根本原因供求關系出現(xi'✘àn)了(le)重大(dà)的(de)變化(huà)，所以才有(yǒu)了(le)剛才講到(dàoΩ<)的(de)一(yī)線、二線城(chéng)市(shì <₩)王者歸來(lái)的(de)迹象。原來(lái)慢"≈(màn)慢(màn)冷(lěng)下(xià)×↕來(lái)的(de)城(chéng)市(shì)突然間(ji¶γαān)又(yòu)熱(rè)了(le)，而且超過了( ★le)以往所有(yǒu)的(de)熱(rè)，而另外(wài)一(yī)個(gè)↕€¥房(fáng)地(dì)産開(kāi)發商住宅開(kāi)發商所關≈§₩ 注的(de)重點，三線、四線城(chéng)市(shì∞♠≠•)原來(lái)都(dōu)是(shì)熱(rè)點±"，現(xiàn)在是(shì)冷(lěng)下(xià)↕♣α☆來(lái)了(le)，更重要(yào)的(deλ↕)是(shì)有(yǒu)些(xiē)城(chéng)市(shì)對(duì)這(zhσ€¥è)種分(fēn)化(huà)起到(dào)↔←≤↓了(le)強化(huà)的(de)作(zuò)用(yòng)。比如(rú)溫州、鄂爾多(duō×™)斯，這(zhè)些(xiē)都(dōu)是(shì)三線城(chénλ >g)市(shì)裡(lǐ)的(de)典型，成交數(shù)量在萎縮，房(fáng)價在下(xià≠↓)降，以溫州、鄂爾多(duō)斯為(wèi)代表，感覺三、四線城(chéng↑$↑≥)市(shì)好(hǎo)像不(bù)行(xíng)了(le)，許多(duō)專家(ji£βā)說(shuō)三線城(chéng)市(shì)房(fáng)地™ ←₩(dì)産泡沫已經呈現(xiàn)破裂的(de)迹象÷☆₩，使南(nán)陽人(rén)對(duì)自(zì)己的(de φ €)房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)失去(qùγγ)信心。
我本人(ré±±↑<n)認為(wèi)不(bù)是(shì)這(±∑€♦zhè)樣，這(zhè)是(shì)一(yī)種非常悲£ σ觀的(de)情緒，剛才秦主任提到(dào)的(de)問(wèn)題我本人(rén)非常認β∞ 同，溫州、鄂爾多(duō)斯為(wèi)什(shén₽≠)麽會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，這(zhè)些(x׶iē)地(dì)方作(zuò)為(wèi)三線城(chéng)市(shì)，Ω♦♣≤與别的(de)地(dì)方不(bù)一(yī)樣∏≤₩ ，之大(dà)的(de)不(bù)一(yī)樣是(shì)金(jīn)融杠杆用(yòng)的(d₽ ←σe)太多(duō)，杠杆太長(cháng)，嚴重脫離(lí)了(le)本地(dì)房(fáng)地 ★(dì)産業(yè)的(de)基本面，把房(fáng)地(d€☆≠ì)産業(yè)直接搞成了(le)一(y∏✔ī)個(gè)金(jīn)融行(xíng)業(yè)甚♠¥至是(shì)投機(jī)行(xíng)業(y₽Ωè)，沒有(yǒu)任何以實際為(wèi) ✘$€依托的(de)行(xíng)業(yè)肯定要(yào)出δ¶✔問(wèn)題，我認為(wèi)我國(guó)三線城(chéng)市(shì★)房(fáng)地(dì)産問(wèn)題應該分(fēn)為(wèi)兩類，一(y♣↔>ī)類像溫州、鄂爾多(duō)斯搞金(j♠±☆≤īn)融的(de)，積累了(le)很(hěn)多(duō)房(fáng)地(dì)産泡沫的(de)✔"®£；另外(wài)像我們河(hé)南(nán)大(dà)多(duō™₩)數(shù)的(de)三線城(chéng)市(shì)或者鄭州以外(wài)的∑♦↑(de)十七個(gè)地(dì)級市(shìΩ♣)，它的(de)房(fáng)地(dì)産發展的(de)基本面真的(de)跟溫₹ β•州、鄂爾多(duō)斯不(bù)一(yī)樣，他(tā)的(de)基本面來σ¶★(lái)自(zì)于我們城(chéng)鎮化(huà)的(de)進程。我們南(nán)π¥→∞陽人(rén)口超過一(yī)千萬，毫無疑問(wèn)，南(nán)陽肩負著(z≤ he)新型城(chéng)鎮化(huà)的(d≈<e)重大(dà)責任，這(zhè)個(gè)過程還↔₩♣(hái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有(yǒu)結束，而¶♥且還(hái)要(yào)進一(yī)步去(qù)推進，所以南(nán)陽的(de)房(fá↑ng)地(dì)産業(yè)基本面與個(gè)别三線城(chλ<♥éng)市(shì)的(de)基本面不(bù)一(yī)樣，不(bù≈ε↓<)能(néng)以偏概全，認為(wèi)溫州、鄂爾多(duō)斯是(sπεγ≥hì)所有(yǒu)三線城(chéng)市(shì)發展的(de)樣闆，他(tā)們的( ∞ε★de)今天就(jiù)是(shì)我們的(de)明(míng)天，這(zhè)是(shì)錯(cuλφ↑♥ò)誤的(de)。在二線城(chéng)市(shì)以及鄭州，房(fáng)地(dì)産逐漸呈$★現(xiàn)郊區(qū)化(huà)發展形勢，因為(wèiβ )這(zhè)個(gè)地(dì)方城(chéng)市(shì)已經發展到(dào)了(<¶le)一(yī)定規模，由攤大(dà)餅到(dào)包餃子(zǐ)，發展衛星城(<₹±chéng)這(zhè)樣一(yī)種發展模式，但(dàn)是(shì₩ )三線城(chéng)市(shì)目前沒有(yǒu)這(zh±×è)樣一(yī)種發展形勢，三線城(chéng)市(shì)仍然處在一(yī)種以市(✘"shì)中心為(wèi)帶頭的(de)發展模式，處在集中的(de↓ )，還(hái)沒到(dào)分(fēn)散的(de)階段。所以三線城€α←≠(chéng)市(shì)認為(wèi)自(zì)己的(de)郊區(qū)化(hu≥αà)時(shí)代已經到(dào)來(lái)這(zhè)是(shì)錯(cu>✔¶✔ò)誤的(de)。
我本人(rén)對(duì)∑ 南(nán)陽這(zhè)樣的(de)三線城(chéng)市(shì)的(de)房©✘÷(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)有(yǒu)信心，原因在σ§₽♦于十八屆三中全會(huì)在戶籍改革制(zhì)度裡(lǐ)透§λ↕↔露出來(lái)的(de)信息，我們國(guó)家(jiā)在相(xiàng)當長(chá∞¥ng)的(de)一(yī)段時(shí)間(jiān)內(nèi)要(yào)解決∏∏₩進城(chéng)務工(gōng)人(rén)員(yuán)的(de)戶口問(wèn)題，在過&×去(qù)三十多(duō)年(nián)的(de)發展裡(lǐ)，農(nóng)民(mín)變成了'♦π(le)農(nóng)民(mín)工(gōng)，而沒§♠δ 有(yǒu)變成市(shì)民(mín)，這(zhè)是(sh↓≠ì)人(rén)的(de)城(chéng)鎮化£ ☆←(huà)裡(lǐ)邊之沒有(yǒu)被實現(xiàn★&)、之沒有(yǒu)被解決的(de)問(wèn)題就(jiù)是(shì)戶口問(wèn)題，戶"↑口問(wèn)題解決了(le)，其他(tā)福利問(wèn)題也(yě)就(jiù)可(kě)↕±'以享有(yǒu)了(le)，在哪個(gè)城(chéng)市(shì)可(kě)以實現(xiàn≥×φ)農(nóng)民(mín)工(gōng)可(kě)以轉變成市(shì)民(míπ®n)，這(zhè)是(shì)一(yī)個(gè)細思量問♠©(wèn)題，不(bù)是(shì)說(shuō)σ≥₹想到(dào)任何一(yī)個(gè)城(chéng)市(shì)裡(lǐ)去('λqù)落戶變成城(chéng)市(shì)戶口就(jiù)≤'σ行(xíng)的(de)，也(yě)不(bù)是(shì)任何一Ω∑ •(yī)個(gè)城(chéng)市(shì)都(dōu)以同γ'★§等的(de)條件(jiàn)接納任何人(rén)，在↕←∑ 這(zhè)裡(lǐ)邊采取一(yī)個(gè)叫做(zuò)差别化(huà)的(de♥¶)政策，十八屆三中全會(huì)裡(lǐ)說 ✔∑(shuō)的(de)非常清楚，有(yǒu)兩點，全€→π♥面的(de)放(fàng)開(kāi)建制(zhì)鎮跟小(xiǎo)城(ché≈£★ng)市(shì)的(de)落戶限制(zhì)π©×÷，有(yǒu)序的(de)放(fàng)開(kāi)中等城(chéng®β•)市(shì)的(de)落戶限制(zhì)。由農(nóngφ≥)民(mín)變成居民(mín)這(zhè)樣一(yī)個(gè)λ¶♣問(wèn)題要(yào)全面放(fàng)開(kāi)，→<δ放(fàng)開(kāi)到(dào)什(shén)麽程度®"呢(ne)？就(jiù)是(shì)在這(z↓hè)個(gè)地(dì)方有(yǒu)穩定的(de)工(gōng)作(zu✘α←ò)和(hé)居所，居所可(kě)以是(shì)租來(lái)的(de)房(fáng)子(z∏×≈ǐ)，你(nǐ)本人(rén)、子(zǐ)女(nǚ)、配偶、父母、嶽父母♣都(dōu)可(kě)以考慮解決戶口問(wèn)題。在中等城(c'βhéng)市(shì)，比如(rú)南(nán)陽也π&•"(yě)要(yào)有(yǒu)序的(de)放(fàng)開(kāi)，但(dàn ∏)力度要(yào)小(xiǎo)于建制(zhì)→♦鎮和(hé)小(xiǎo)城(chéng "∞)市(shì)，但(dàn)在北(běi)京、鄭州戶口審查要(yào)求非常嚴格，不(bù∑)是(shì)放(fàng)開(kāi)的(de)問(wèn)題，是(shì)控制™≈δ(zhì)的(de)問(wèn)題，我個σ✔♥(gè)人(rén)感覺在中小(xiǎo)城(chéng)市(¥Ω→$shì)優先放(fàng)開(kāi)戶籍問(wèn)題，優先轉移農(nóng)民(mín±↕)工(gōng)的(de)生(shēng)活問(wèn)題，要(yào)真正的(de)₽✔∞落到(dào)實處，可(kě)能(néng)會(huì)引發一(yī)輪進城(chéng)的(deγ₹↕)熱(rè)潮，引發一(yī)輪優先到(dào)中小(♠₩©xiǎo)城(chéng)市(shì)落戶的(de)熱(rè)潮，毫無疑問(w∑♣èn)，會(huì)對(duì)我們這(zhè)ε'個(gè)地(dì)方的(de)房(fáπ←γβng)地(dì)産帶來(lái)重大(dà)的(de)影(yǐng)響。中國(guó)夢就∏ε♠(jiù)是(shì)城(chéng)市(shì)夢，ε£↑×是(shì)不(bù)是(shì)就(jiù)可(σ<♣δkě)以理(lǐ)解為(wèi)住房(fáng)夢，城(chéng)裡(lǐ)人(rén)有(y>ǒu)鄉(xiāng)下(xià)人(rén)的(de)<§€→夢想，鄉(xiāng)下(xià)有(yǒu)城(chéng)裡(lǐ)σ§人(rén)的(de)爹娘，根據我們國(guó)家(jiā)目前的(de)制₩π£→(zhì)度設計(jì)，正是(shì)廣大(dà)農(nóng)民(mín)朋(péπ→•πng)友(yǒu)優先在這(zhè)裡(lǐ)實現®¥(xiàn)城(chéng)市(shì)夢的(de)地(dì)方γ"↑≠，随著(zhe)城(chéng)市(shì)夢的(de)實現(xi÷βγ¶àn)，房(fáng)地(dì)産業(yè)也(yě)會(huì)赢來(lá₩÷≥i)比較大(dà)的(de)發展空(kōng)間(jiān)。