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住房(fáng)與城(chéng)鄉(x✔✔>≠iāng)建設部政策研究中心主任秦虹在河(hé)南(ná∏≤n)樓市(shì)網十周年(nián)慶典講話(huà)【圖文(≤♣wén)】
2013/12/09 來(lái)源：行(xíng)"λδ₽政部
2013/12/09 來(lái)源：行(xíng)"λδ₽政部
如(rú)何判斷當前房(fáng)地(dì)産的(de)投資？住房(f ©áng)與城(chéng)鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹女(n"✔≤ǚ)士在河(hé)南(nán)樓市(shì)網十周年(nián)慶典上(shàng)的(de)λ≥♦講話(huà)：
我認為(wèi)過去(qù)我們房(fáng)地(dì✘αα®)産市(shì)場(chǎng)單邊上(shàng)漲格局的(de)市(shì)場(chǎng)投&®資判斷是(shì)截然不(bù)同的(de)，過去(qù)市(shì)場(c€<hǎng)都(dōu)是(shì)一(yī)個(gè)單邊上(shà∞↓÷γng)漲的(de)格局，在哪兒(ér)投資都(dōu)有(yǒu)機(jī)會(☆≥™αhuì)，在哪兒(ér)開(kāi)發都•®(dōu)能(néng)賺錢(qián)，在哪兒(€↕•σér)拿(ná)到(dào)地(dì)都(dōu)是(shì)好(hǎo)事(shì)情。↓₩§♣但(dàn)是(shì)未來(lái)我們前§♥∞面已經講到(dào)房(fáng)地(dì)産是(shì)一(yī) Ω™"個(gè)分(fēn)化(huà)的(de)格局，所以☆>£我們對(duì)投資趨勢的(de)判斷和(hé)選擇尤為(wèi)重要(y®✔ào)。先要(yào)判斷正确選擇正确，你☆✘δ↑(nǐ)的(de)企業(yè)大(dà)小(xiǎo)管理(lǐ)水(shuǐ)平的(deπφ♦)好(hǎo)壞高(gāo)低(dī)都(βΩ×dōu)會(huì)影(yǐng)響到(dào)你(nǐ)賺錢¶≤(qián)，隻不(bù)過是(shì)賺多(duō)賺 >↓'少(shǎo)而已，如(rú)果趨勢都(dōu)判斷錯(ε≈cuò)誤，對(duì)再好(hǎo)的(de★)企業(yè)也(yě)會(huì)在市(shì) ★場(chǎng)上(shàng)有(yǒu)诟病。那(nà)麽未來(lái)的±&(de)房(fáng)地(dì)産市(shì)↓↕"∏場(chǎng)應該是(shì)包括兩個(gè)部分(fēn)，一(yī)個(gè)部分(fēn)Ω←∑是(shì)住宅市(shì)場(chǎng)，✘ ↕一(yī)個(gè)是(shì)非住宅市(shì)場(chǎ✔$βng)。那(nà)麽對(duì)住宅市(shì)場(chǎn$π↔☆g)來(lái)說(shuō)現(xiàn)在在 ✔™≈房(fáng)地(dì)産投資方面住宅投資已經占到(d↓₽← ào)投資的(de)68%，連70%都(dōu)不αλα(bù)到(dào)。
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非住宅投資現(xiàn)在是(shì)處于一(y↓&∞ī)個(gè)規模和(hé)占地(dì)開(kāi)始擴大(dà)的(d®e)發展階段，那(nà)麽對(duì)住宅投資來(lái €✔₩)說(shuō)未來(lái)的(de)發展趨勢是(shì)什(shén)麽呢(≈←β±ne)？我們對(duì)2020年(nián)之前中國(guó)住房(fán♥←g)需求的(de)估算(suàn)，大(dà)緻有(yǒu)三句話(huà)。前列我↕λ&們仍有(yǒu)空(kōng)間(jiān)，第二是(shì)增速減緩，←<第三是(shì)分(fēn)化(huà)加劇(§₹jù)，為(wèi)什(shén)麽仍有(yǒu)空(kōng)間(jiān)？φ₹♠§就(jiù)是(shì)因為(wèi)我們到(dào)2020年γλ(nián)之前，城(chéng)鎮化(huà)的(de)進程還(há ♥i)沒有(yǒu)結束，全國(guó)人(rén↕₽)口總量增加的(de)格局沒有(yǒu)改變，我們城(c↓→€héng)市(shì)每年(nián)還(hái)面γφ臨著(zhe)2000萬左右的(de)新增常住人(rén↕®☆)口，這(zhè)個(gè)新增的(de)城(chéng)鎮常住人(rén)口一(yī)定要( ÷φyào)在城(chéng)市(shì)有(yǒu)&→地(dì)方住。所以，新增需求要(yào)靠新開(π£kāi)發來(lái)滿足，所以我們說(sh✔♥uō)仍有(yǒu)空(kōng)間(jiān)，有(yǒu)空(kōng®✔• )間(jiān)的(de)前列個(gè)原☆¥因是(shì)新增需求還(hái)存在，第二個(gè)原因是(shì)在于我們人(rén)口®<©的(de)年(nián)齡結構對(duì)房(fáng)↔☆地(dì)産的(de)周期影(yǐng)響特别大(dà)。到(dào)2020年 ®π>(nián)之前，中國(guó)人(rén)口的(de)結構對(d≠Ωuì)房(fáng)地(dì)産市(shì♥σ)場(chǎng)的(de)發展是(shì)有(yǒu)利的(de)，比如(rú)說(shuō)"β25-40歲年(nián)輕的(de)勞動力在人(rén)口所π★占的(de)比重仍然處于一(yī)個(gè)高(gāo)位，之後是(shì)一(yī)個(g™©">è)緩慢(màn)向上(shàng)的(de)格局。第三個(gè)原因是(shì)<↓高(gāo)持續人(rén)口對(duì)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)γ≈的(de)貢獻也(yě)是(shì)非常大(dà)的(de)，我們到(dào)2020年(nián§λ)之前，中國(guó)的(de)高(gāo)持續人(rén)口，也(yě)就(jiù)' 是(shì)35-54歲的(de)這(zhè)一(yī)部分(fēn)人(rén)所占的(de) '©人(rén)口比重還(hái)在30%左右，之後是(γ✘shì)一(yī)個(gè)下(xià)降的(de)趨勢。第四個(gè)原因，是(shì)因為(↕♠wèi)家(jiā)庭結構的(de)變化(huà)，就(jiùεδ)是(shì)小(xiǎo)型化(huà)&&'×，小(xiǎo)型化(huà)意味著(z∏∏₩→he)什(shén)麽呢(ne)？家(jiā)庭小(xiǎo)型化(huà)意味著(zhe✘ ✘ε)人(rén)口不(bù)增加，住房(fáng)需求在增加，過去(qù)十年(nián)，如(rú✔↔¥)果說(shuō)城(chéng)鎮的(de)家(jπ¶βiā)庭數(shù)增加了(le)57.8%的(de)話(h₽∏uà)，單代家(jiā)庭增長(cháng)了(le)121%的• (de)話(huà)，所以我們說(shuō)小(xiǎo)型化(huà)還(hái)需持續。以 →上(shàng)幾個(gè)原因都(dōu)δα導緻未來(lái)的(de)新建商品房(fáng)市(sh©↓ì)場(chǎng)認為(wèi)的(de)空(kōng)間("← jiān)還(hái)是(shì)有(yǒu)的£₩λ→(de)，總量還(hái)是(shì)比較大(dà)的(↑de)，但(dàn)是(shì)它的(de)增長(cháng)σ 不(bù)可(kě)能(néng)複制(zhì)之前十年(nián)的↕↕(de)增長(cháng)，未來(lái)房(fáng)地(dì)産市(≥↓★shì)場(chǎng)一(yī)定是(shì)個(gè)增速減緩的(de)過§α≈€程，我們過去(qù)以商品房(fáng)銷售面積為(wèi)例，過去(qù)2009年(niπ€án)之前，商品房(fáng)銷售面積的(de)增長(σλ™cháng)速度每年(nián)符合增長(cháng)率16%左右，是(s€λ∏₹hì)一(yī)個(gè)非常高(gāo)速的(de)增長(cháng>∏§)。而未來(lái)，我們認為(wèi)房(fáng)地(dì)産銷售面積的(de₹")增長(cháng)一(yī)定會(huì)降到(dào)個(gè)位數(shù)，所以增速 ×δ是(shì)在下(xià)降。
之後，分(fēn)化(huà)λ♣δ加劇(jù)，整個(gè)市(shì)場(chǎng)≠♥'的(de)分(fēn)化(huà)加劇(jù)體(tǐ)現(xiàn)在兩個(g¶©→&è)方面。前列，城(chéng)市(shì)分(fēn)化(huà)，不(bù)同的≥™(de)城(chéng)市(shì)發展是(shì)不(bù)™£一(yī)樣的(de)，有(yǒu)的(de)城(chéng)市(shì)增εδ×長(cháng)空(kōng)間(jiān)比較大(dà)，有(yǒu)的(d£>e)城(chéng)市(shì)平衡，不(bù)增長¥≥(cháng)，有(yǒu)的(de)城(chéng)市(shì)就(jiù)要(yào§§<')下(xià)跌；第二個(gè)，企業(yè)也(yě)在分(fēnπ")化(huà)，在目前的(de)市(shì)場(chǎng)格局下✔¶☆→(xià)，我們認為(wèi)下(xià)一(yī)步的(de)企業(÷±€yè)一(yī)定會(huì)面臨著(zhe)↑>€整合和(hé)調整，這(zhè)是(shì)一(yī)個(gè)非常殘酷的(de)現(xiΩ♠àn)實，在這(zhè)樣一(yī)個(gè)情況下(xià)，我們房(fáng)地(dì)産的÷★(de)投資怎麽選擇呢(ne)？我認為(wèi)之值♦¥<得(de)大(dà)家(jiā)關注的(de)是(shì)兩個(gè)因素，σ←≠$前列，就(jiù)是(shì)城(chéng)市(shì)群衆因素。但("×±↕dàn)是(shì)說(shuō)城(chéng)市(shì)分(fēn)化(huà®≈γ↔)是(shì)不(bù)是(shì)隻有(yǒu)一(yī)二線城(cγ↑™♣héng)市(shì)才有(yǒu)機(jī)¶₩會(huì)，其它城(chéng)市(shì)就(jiù)沒有(yǒu)機(jī)會(huì)呢≤↑•¥(ne)？我不(bù)是(shì)這(zhè)樣看(kàn)的(de)，我認為(wèi)城≤≈♦(chéng)市(shì)分(fēn)化(huà)，不(b∑λ✔ù)僅僅是(shì)三四線城(chéng)市(shì)和(hé) ₹一(yī)二線城(chéng)市(shì)有(yǒu)區(q≈β≠ū)别，更重要(yào)的(de)是(shì)三四線城(ché♦εng)市(shì)本身(shēn)也(yě)是(shì)在出現(xiàn)一(yī)個(g¶§¶è)分(fēn)化(huà)的(de)格局，所以說(shuō)我們的(de)選擇不(bù☆λ)僅僅是(shì)要(yào)選擇一(yī)二線城(chéng)市(s"∏♥hì)，我們要(yào)有(yǒu)選擇原則，這(zh•≈•φè)個(gè)原則是(shì)什(shén)麽呢(neΩ®λ)？前列，我們要(yào)關注城(chén±λ¶g)市(shì)群，城(chéng)市(shì)群不(bù)是(shì)政府有(yǒu)Ωδ規劃的(de)城(chéng)市(shì)群都(dōu)是(shì)值得(deφ•€ε)我們選擇的(de)，關鍵是(shì)我們要(yào)選擇那(nà)些(xiē↑γσ€)人(rén)口城(chéng)鎮密度大(dà)的(de)城(chéng)市(shì)"群才之值得(de)我們投資。城(chéng)市(shì)群是(shì)産力之集聚，産業(yè§≤)密度之大(dà)，發展之繁榮的(de)地(dì)區(qū)>£®，産業(yè)密度大(dà)意味著(zhe)它會(hu§↑β€ì)不(bù)斷的(de)派生(shēng)出新的(€ σ&de)産業(yè)，而不(bù)斷派生(shēng $✘)出新的(de)産業(yè)它會(huì)帶來÷ (lái)新的(de)就(jiù)業(yè)人γΩ(rén)口的(de)增加，對(duì)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)α $¥是(shì)之有(yǒu)利的(de)支撐。所以我們前列要(yào)關注的(de)是( ≈♠πshì)城(chéng)市(shì)群，而且這(zhè)個(gè)城(chéng)市(shì)群不≠™(bù)是(shì)政府規劃的(de)城(chéng)市(shì)群，大(dà)家(jiā)知(z< hī)道(dào)我們現(xiàn)在政府提出的(de)α♣ ×未來(lái)城(chéng)市(shì)發展道(dào)路(lù)要(★✔¶∞yào)走城(chéng)市(shì)群做(zuò)為(wèi)λ₹≈∑城(chéng)市(shì)發展的(de< ♥★)主題空(kōng)間(jiān)形态，全部規劃多(d✘©πuō)少(shǎo)城(chéng)市(shì)群呢(ne♦§)？上(shàng)百的(de)城(chéng)市(shì)群大(d δà)大(dà)小(xiǎo)小(xiǎo)π>☆¥的(de)城(chéng)市(shì)群，不(bù)是(sh₩ ì)所有(yǒu)規劃的(de)地(dì)方城₩©™(chéng)市(shì)群的(de)地(dì)方都βλ(dōu)是(shì)值得(de)投資的(de)，我們一(yī)定要(yào)選擇∞×♣∑那(nà)些(xiē)城(chéng)鎮數(shù)量城(chéng)市(₽★shì)密度大(dà)的(de)地(dì)方那(n®γ≥à)些(xiē)城(chéng)市(shì)群才♦之有(yǒu)發展潛力和(hé)前景。第二，就(jiù)是(shì)我們要(Ω®↔yào)非常面臨一(yī)個(gè)殘酷的(de)現(xiàn)實就(jiù)是(shì)α✘✘&我們要(yào)高(gāo)度關注高(gāo)速鐵(ti≤÷>ě)路(lù)網的(de)建設，大(dà)家(jiā)知(z¥©hī)道(dào)中國(guó)正在規劃高(gāo)速鐵(t•♥≈<iě)路(lù)網，這(zhè)個(gè)高(gāo)速鐵(tiě)路(lù)網✘✔♣&由兩個(gè)部分(fēn)組成，前列部分(fēn)© Ω∑是(shì)城(chéng)市(shì)群內(nèi)的(de)同城(chéng)化(huà✔α)所支撐的(de)快(kuài)速鐵(tiě)路(lù)→α>交通(tōng)，第二個(gè)是(shì)通(tōng)過國(guó)家(j¶σδ★iā)的(de)高(gāo)鐵(tiě)把各個(gè)城(chéng)市(shì)群連接起來(₹✔→↓lái)，這(zhè)個(gè)規劃正在布局和(π<♠&hé)實施之中，那(nà)麽大(dà)緻可₽ •λ(kě)以想象等到(dào)那(nà)一(yī)天，中國(guó)σ≠"★的(de)高(gāo)速部分(fēn)交通(tōng)網建成網絡的(de)$↓¥ 那(nà)一(yī)天。現(xiàn)在全國(guó)600多(duō)個(gè$)名字叫“市(shì)”的(de)城(chéng)市(shì)大(dΩ♥à)緻可(kě)以分(fēn)為(wèi)兩類，一(yī)類城(chéng)市(shì)是(sh±∑ì)在高(gāo)速鐵(tiě)路(lù)€₩∞<網的(de)網絡上(shàng)面，它是(shì)交通(tōng)的(de)≤₹₩連接點，它在各個(gè)城(chéng)×σ市(shì)構成了(le)在高(gāo)速鐵(tiě)路(lù)交通γ€(tōng)網連接下(xià)變成城(chéng)市(shì)網，在這←€π(zhè)個(gè)城(chéng)市(shì)網上(shàng)面的(de)城(cσ ₩ héng)市(shì)未來(lái)的(de)投資機(jī)會(huì)比較大(dà)，産業(yè)的(de)積極度會(huì)更高(gāo)，投資的(d∏•€e)成本會(huì)更低(dī)，效率會(huì)更高(♠↔gāo)，對(duì)人(rén)口聚集度會(huì)更明 ₽₽(míng)顯。而另外(wài)一(yī)部分(fēn)城(c ★☆ héng)市(shì)是(shì)在這(zhè)個(gè)網絡下(≤↓πxià)面，在網絡下(xià)面會(huì)減少(s&€∞hǎo)投資的(de)機(jī)會(huì)，就(σ>±✘jiù)不(bù)如(rú)在網上(shàng<≈₩)面那(nà)些(xiē)城(chéng)市(shì)的(de)投資空(kōng)間(jiān)'≤，所以我們說(shuō)高(gāo)速路(lù)的(de)交通(tōnλ&≤g)網的(de)建設高(gāo)鐵(tiě)改變中國(guó)經濟，一(yī₹>)定是(shì)這(zhè)個(gè)格局。在農(nóng)村(cūn)有(yǒu)一(yī)句"≤話(huà)：要(yào)想富，先修路(lù)，在城(chéng)市(∏☆shì)是(shì)一(yī)個(gè)道(dào)理(lǐ∞≈₽₹)。城(chéng)市(shì)高(gāo)速鐵(tiě)路(lù)網的(de)建設将會(huì)∞λ✘使相(xiàng)當大(dà)的(de)一(yī)部分(fēn)≤¥×§城(chéng)市(shì)發生(shēng)變化(huà↓&π☆)，這(zhè)個(gè)過程就(jiù)是(shì)房(fáng)地(dì)産投資增長(chλ'₩áng)的(de)過程。所以我們說(shuō)，我們要(yào)關注什(shén)麽，我★♠★們要(yào)抓住要(yào)點，我們今後的(de)投資一(yī)定 ≥&是(shì)要(yào)有(yǒu)選擇的(π≤de)，而不(bù)是(shì)過去(qù)隻要(yào)進房(fáng)地(dì)産就(jiù)₩♣ ±能(néng)賺錢(qián)的(de)概念已經一(yī)去(qù)不(bù)複₹ 返了(le)。
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未來(lái)市(shì)場(chǎng)是(shì)一Ω↑¶(yī)個(gè)分(fēn)化(huà)的(de)格局，我們要(yào)從(∑↓cóng)區(qū)域發展的(de)角度、從(cóng)整個(gè)國(guó)家(jiā)發展♠≤¥☆格局的(de)角度來(lái)作(zuò)出我™ πφ們自(zì)己的(de)判斷，不(bù)僅僅是(shì)一(yī)二©≈₹∑線城(chéng)市(shì)，我們很(hěn)多(duō)三四線城(chén α↓g)市(shì)高(gāo)速交通(tōng)網的(de)建設也(yě)會(huì)改變。當然我們"₹✘未來(lái)的(de)投資也(yě)不(bù)僅僅是(shì)住宅市(shì)場(chǎβ Ωng)，非住宅市(shì)場(chǎng)÷×Ω≤也(yě)面臨著(zhe)巨大(dà)的(de)空(kōng)間(jiān ♥≠©)，同時(shí)也(yě)有(yǒu)很(hěn)大(dà)的(δ§λ"de)風(fēng)險。總而言之，我認為(wèi)未來(lái)三中全會(hu±α ì)之後中國(guó)的(de)房(fáng)地(dì)産市(shì)場✔β>(chǎng)是(shì)一(yī)個(gè)謹慎、樂(yuè)觀的(de)市(shì→↑)場(chǎng)。
我認為(wèi)過去(qù)我們房(fáng)地(dì✘αα®)産市(shì)場(chǎng)單邊上(shàng)漲格局的(de)市(shì)場(chǎng)投&®資判斷是(shì)截然不(bù)同的(de)，過去(qù)市(shì)場(c€<hǎng)都(dōu)是(shì)一(yī)個(gè)單邊上(shà∞↓÷γng)漲的(de)格局，在哪兒(ér)投資都(dōu)有(yǒu)機(jī)會(☆≥™αhuì)，在哪兒(ér)開(kāi)發都•®(dōu)能(néng)賺錢(qián)，在哪兒(€↕•σér)拿(ná)到(dào)地(dì)都(dōu)是(shì)好(hǎo)事(shì)情。↓₩§♣但(dàn)是(shì)未來(lái)我們前§♥∞面已經講到(dào)房(fáng)地(dì)産是(shì)一(yī) Ω™"個(gè)分(fēn)化(huà)的(de)格局，所以☆>£我們對(duì)投資趨勢的(de)判斷和(hé)選擇尤為(wèi)重要(y®✔ào)。先要(yào)判斷正确選擇正确，你☆✘δ↑(nǐ)的(de)企業(yè)大(dà)小(xiǎo)管理(lǐ)水(shuǐ)平的(deπφ♦)好(hǎo)壞高(gāo)低(dī)都(βΩ×dōu)會(huì)影(yǐng)響到(dào)你(nǐ)賺錢¶≤(qián)，隻不(bù)過是(shì)賺多(duō)賺 >↓'少(shǎo)而已，如(rú)果趨勢都(dōu)判斷錯(ε≈cuò)誤，對(duì)再好(hǎo)的(de★)企業(yè)也(yě)會(huì)在市(shì) ★場(chǎng)上(shàng)有(yǒu)诟病。那(nà)麽未來(lái)的±&(de)房(fáng)地(dì)産市(shì)↓↕"∏場(chǎng)應該是(shì)包括兩個(gè)部分(fēn)，一(yī)個(gè)部分(fēn)Ω←∑是(shì)住宅市(shì)場(chǎng)，✘ ↕一(yī)個(gè)是(shì)非住宅市(shì)場(chǎ✔$βng)。那(nà)麽對(duì)住宅市(shì)場(chǎn$π↔☆g)來(lái)說(shuō)現(xiàn)在在 ✔™≈房(fáng)地(dì)産投資方面住宅投資已經占到(d↓₽← ào)投資的(de)68%，連70%都(dōu)不αλα(bù)到(dào)。
非住宅投資現(xiàn)在是(shì)處于一(y↓&∞ī)個(gè)規模和(hé)占地(dì)開(kāi)始擴大(dà)的(d®e)發展階段，那(nà)麽對(duì)住宅投資來(lái €✔₩)說(shuō)未來(lái)的(de)發展趨勢是(shì)什(shén)麽呢(≈←β±ne)？我們對(duì)2020年(nián)之前中國(guó)住房(fán♥←g)需求的(de)估算(suàn)，大(dà)緻有(yǒu)三句話(huà)。前列我↕λ&們仍有(yǒu)空(kōng)間(jiān)，第二是(shì)增速減緩，←<第三是(shì)分(fēn)化(huà)加劇(§₹jù)，為(wèi)什(shén)麽仍有(yǒu)空(kōng)間(jiān)？φ₹♠§就(jiù)是(shì)因為(wèi)我們到(dào)2020年γλ(nián)之前，城(chéng)鎮化(huà)的(de)進程還(há ♥i)沒有(yǒu)結束，全國(guó)人(rén↕₽)口總量增加的(de)格局沒有(yǒu)改變，我們城(c↓→€héng)市(shì)每年(nián)還(hái)面γφ臨著(zhe)2000萬左右的(de)新增常住人(rén↕®☆)口，這(zhè)個(gè)新增的(de)城(chéng)鎮常住人(rén)口一(yī)定要( ÷φyào)在城(chéng)市(shì)有(yǒu)&→地(dì)方住。所以，新增需求要(yào)靠新開(π£kāi)發來(lái)滿足，所以我們說(sh✔♥uō)仍有(yǒu)空(kōng)間(jiān)，有(yǒu)空(kōng®✔• )間(jiān)的(de)前列個(gè)原☆¥因是(shì)新增需求還(hái)存在，第二個(gè)原因是(shì)在于我們人(rén)口®<©的(de)年(nián)齡結構對(duì)房(fáng)↔☆地(dì)産的(de)周期影(yǐng)響特别大(dà)。到(dào)2020年 ®π>(nián)之前，中國(guó)人(rén)口的(de)結構對(d≠Ωuì)房(fáng)地(dì)産市(shì♥σ)場(chǎng)的(de)發展是(shì)有(yǒu)利的(de)，比如(rú)說(shuō)"β25-40歲年(nián)輕的(de)勞動力在人(rén)口所π★占的(de)比重仍然處于一(yī)個(gè)高(gāo)位，之後是(shì)一(yī)個(g™©">è)緩慢(màn)向上(shàng)的(de)格局。第三個(gè)原因是(shì)<↓高(gāo)持續人(rén)口對(duì)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)γ≈的(de)貢獻也(yě)是(shì)非常大(dà)的(de)，我們到(dào)2020年(nián§λ)之前，中國(guó)的(de)高(gāo)持續人(rén)口，也(yě)就(jiù)' 是(shì)35-54歲的(de)這(zhè)一(yī)部分(fēn)人(rén)所占的(de) '©人(rén)口比重還(hái)在30%左右，之後是(γ✘shì)一(yī)個(gè)下(xià)降的(de)趨勢。第四個(gè)原因，是(shì)因為(↕♠wèi)家(jiā)庭結構的(de)變化(huà)，就(jiùεδ)是(shì)小(xiǎo)型化(huà)&&'×，小(xiǎo)型化(huà)意味著(z∏∏₩→he)什(shén)麽呢(ne)？家(jiā)庭小(xiǎo)型化(huà)意味著(zhe✘ ✘ε)人(rén)口不(bù)增加，住房(fáng)需求在增加，過去(qù)十年(nián)，如(rú✔↔¥)果說(shuō)城(chéng)鎮的(de)家(jπ¶βiā)庭數(shù)增加了(le)57.8%的(de)話(h₽∏uà)，單代家(jiā)庭增長(cháng)了(le)121%的• (de)話(huà)，所以我們說(shuō)小(xiǎo)型化(huà)還(hái)需持續。以 →上(shàng)幾個(gè)原因都(dōu)δα導緻未來(lái)的(de)新建商品房(fáng)市(sh©↓ì)場(chǎng)認為(wèi)的(de)空(kōng)間("← jiān)還(hái)是(shì)有(yǒu)的£₩λ→(de)，總量還(hái)是(shì)比較大(dà)的(↑de)，但(dàn)是(shì)它的(de)增長(cháng)σ 不(bù)可(kě)能(néng)複制(zhì)之前十年(nián)的↕↕(de)增長(cháng)，未來(lái)房(fáng)地(dì)産市(≥↓★shì)場(chǎng)一(yī)定是(shì)個(gè)增速減緩的(de)過§α≈€程，我們過去(qù)以商品房(fáng)銷售面積為(wèi)例，過去(qù)2009年(niπ€án)之前，商品房(fáng)銷售面積的(de)增長(σλ™cháng)速度每年(nián)符合增長(cháng)率16%左右，是(s€λ∏₹hì)一(yī)個(gè)非常高(gāo)速的(de)增長(cháng>∏§)。而未來(lái)，我們認為(wèi)房(fáng)地(dì)産銷售面積的(de₹")增長(cháng)一(yī)定會(huì)降到(dào)個(gè)位數(shù)，所以增速 ×δ是(shì)在下(xià)降。
之後，分(fēn)化(huà)λ♣δ加劇(jù)，整個(gè)市(shì)場(chǎng)≠♥'的(de)分(fēn)化(huà)加劇(jù)體(tǐ)現(xiàn)在兩個(g¶©→&è)方面。前列，城(chéng)市(shì)分(fēn)化(huà)，不(bù)同的≥™(de)城(chéng)市(shì)發展是(shì)不(bù)™£一(yī)樣的(de)，有(yǒu)的(de)城(chéng)市(shì)增εδ×長(cháng)空(kōng)間(jiān)比較大(dà)，有(yǒu)的(d£>e)城(chéng)市(shì)平衡，不(bù)增長¥≥(cháng)，有(yǒu)的(de)城(chéng)市(shì)就(jiù)要(yào§§<')下(xià)跌；第二個(gè)，企業(yè)也(yě)在分(fēnπ")化(huà)，在目前的(de)市(shì)場(chǎng)格局下✔¶☆→(xià)，我們認為(wèi)下(xià)一(yī)步的(de)企業(÷±€yè)一(yī)定會(huì)面臨著(zhe)↑>€整合和(hé)調整，這(zhè)是(shì)一(yī)個(gè)非常殘酷的(de)現(xiΩ♠àn)實，在這(zhè)樣一(yī)個(gè)情況下(xià)，我們房(fáng)地(dì)産的÷★(de)投資怎麽選擇呢(ne)？我認為(wèi)之值♦¥<得(de)大(dà)家(jiā)關注的(de)是(shì)兩個(gè)因素，σ←≠$前列，就(jiù)是(shì)城(chéng)市(shì)群衆因素。但("×±↕dàn)是(shì)說(shuō)城(chéng)市(shì)分(fēn)化(huà®≈γ↔)是(shì)不(bù)是(shì)隻有(yǒu)一(yī)二線城(cγ↑™♣héng)市(shì)才有(yǒu)機(jī)¶₩會(huì)，其它城(chéng)市(shì)就(jiù)沒有(yǒu)機(jī)會(huì)呢≤↑•¥(ne)？我不(bù)是(shì)這(zhè)樣看(kàn)的(de)，我認為(wèi)城≤≈♦(chéng)市(shì)分(fēn)化(huà)，不(b∑λ✔ù)僅僅是(shì)三四線城(chéng)市(shì)和(hé) ₹一(yī)二線城(chéng)市(shì)有(yǒu)區(q≈β≠ū)别，更重要(yào)的(de)是(shì)三四線城(ché♦εng)市(shì)本身(shēn)也(yě)是(shì)在出現(xiàn)一(yī)個(g¶§¶è)分(fēn)化(huà)的(de)格局，所以說(shuō)我們的(de)選擇不(bù☆λ)僅僅是(shì)要(yào)選擇一(yī)二線城(chéng)市(s"∏♥hì)，我們要(yào)有(yǒu)選擇原則，這(zh•≈•φè)個(gè)原則是(shì)什(shén)麽呢(neΩ®λ)？前列，我們要(yào)關注城(chén±λ¶g)市(shì)群，城(chéng)市(shì)群不(bù)是(shì)政府有(yǒu)Ωδ規劃的(de)城(chéng)市(shì)群都(dōu)是(shì)值得(deφ•€ε)我們選擇的(de)，關鍵是(shì)我們要(yào)選擇那(nà)些(xiē↑γσ€)人(rén)口城(chéng)鎮密度大(dà)的(de)城(chéng)市(shì)"群才之值得(de)我們投資。城(chéng)市(shì)群是(shì)産力之集聚，産業(yè§≤)密度之大(dà)，發展之繁榮的(de)地(dì)區(qū)>£®，産業(yè)密度大(dà)意味著(zhe)它會(hu§↑β€ì)不(bù)斷的(de)派生(shēng)出新的(€ σ&de)産業(yè)，而不(bù)斷派生(shēng $✘)出新的(de)産業(yè)它會(huì)帶來÷ (lái)新的(de)就(jiù)業(yè)人γΩ(rén)口的(de)增加，對(duì)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)α $¥是(shì)之有(yǒu)利的(de)支撐。所以我們前列要(yào)關注的(de)是( ≈♠πshì)城(chéng)市(shì)群，而且這(zhè)個(gè)城(chéng)市(shì)群不≠™(bù)是(shì)政府規劃的(de)城(chéng)市(shì)群，大(dà)家(jiā)知(z< hī)道(dào)我們現(xiàn)在政府提出的(de)α♣ ×未來(lái)城(chéng)市(shì)發展道(dào)路(lù)要(★✔¶∞yào)走城(chéng)市(shì)群做(zuò)為(wèi)λ₹≈∑城(chéng)市(shì)發展的(de< ♥★)主題空(kōng)間(jiān)形态，全部規劃多(d✘©πuō)少(shǎo)城(chéng)市(shì)群呢(ne♦§)？上(shàng)百的(de)城(chéng)市(shì)群大(d δà)大(dà)小(xiǎo)小(xiǎo)π>☆¥的(de)城(chéng)市(shì)群，不(bù)是(sh₩ ì)所有(yǒu)規劃的(de)地(dì)方城₩©™(chéng)市(shì)群的(de)地(dì)方都βλ(dōu)是(shì)值得(de)投資的(de)，我們一(yī)定要(yào)選擇∞×♣∑那(nà)些(xiē)城(chéng)鎮數(shù)量城(chéng)市(₽★shì)密度大(dà)的(de)地(dì)方那(n®γ≥à)些(xiē)城(chéng)市(shì)群才♦之有(yǒu)發展潛力和(hé)前景。第二，就(jiù)是(shì)我們要(Ω®↔yào)非常面臨一(yī)個(gè)殘酷的(de)現(xiàn)實就(jiù)是(shì)α✘✘&我們要(yào)高(gāo)度關注高(gāo)速鐵(ti≤÷>ě)路(lù)網的(de)建設，大(dà)家(jiā)知(z¥©hī)道(dào)中國(guó)正在規劃高(gāo)速鐵(t•♥≈<iě)路(lù)網，這(zhè)個(gè)高(gāo)速鐵(tiě)路(lù)網✘✔♣&由兩個(gè)部分(fēn)組成，前列部分(fēn)© Ω∑是(shì)城(chéng)市(shì)群內(nèi)的(de)同城(chéng)化(huà✔α)所支撐的(de)快(kuài)速鐵(tiě)路(lù)→α>交通(tōng)，第二個(gè)是(shì)通(tōng)過國(guó)家(j¶σδ★iā)的(de)高(gāo)鐵(tiě)把各個(gè)城(chéng)市(shì)群連接起來(₹✔→↓lái)，這(zhè)個(gè)規劃正在布局和(π<♠&hé)實施之中，那(nà)麽大(dà)緻可₽ •λ(kě)以想象等到(dào)那(nà)一(yī)天，中國(guó)σ≠"★的(de)高(gāo)速部分(fēn)交通(tōng)網建成網絡的(de)$↓¥ 那(nà)一(yī)天。現(xiàn)在全國(guó)600多(duō)個(gè$)名字叫“市(shì)”的(de)城(chéng)市(shì)大(dΩ♥à)緻可(kě)以分(fēn)為(wèi)兩類，一(yī)類城(chéng)市(shì)是(sh±∑ì)在高(gāo)速鐵(tiě)路(lù)€₩∞<網的(de)網絡上(shàng)面，它是(shì)交通(tōng)的(de)≤₹₩連接點，它在各個(gè)城(chéng)×σ市(shì)構成了(le)在高(gāo)速鐵(tiě)路(lù)交通γ€(tōng)網連接下(xià)變成城(chéng)市(shì)網，在這←€π(zhè)個(gè)城(chéng)市(shì)網上(shàng)面的(de)城(cσ ₩ héng)市(shì)未來(lái)的(de)投資機(jī)會(huì)比較大(dà)，産業(yè)的(de)積極度會(huì)更高(gāo)，投資的(d∏•€e)成本會(huì)更低(dī)，效率會(huì)更高(♠↔gāo)，對(duì)人(rén)口聚集度會(huì)更明 ₽₽(míng)顯。而另外(wài)一(yī)部分(fēn)城(c ★☆ héng)市(shì)是(shì)在這(zhè)個(gè)網絡下(≤↓πxià)面，在網絡下(xià)面會(huì)減少(s&€∞hǎo)投資的(de)機(jī)會(huì)，就(σ>±✘jiù)不(bù)如(rú)在網上(shàng<≈₩)面那(nà)些(xiē)城(chéng)市(shì)的(de)投資空(kōng)間(jiān)'≤，所以我們說(shuō)高(gāo)速路(lù)的(de)交通(tōnλ&≤g)網的(de)建設高(gāo)鐵(tiě)改變中國(guó)經濟，一(yī₹>)定是(shì)這(zhè)個(gè)格局。在農(nóng)村(cūn)有(yǒu)一(yī)句"≤話(huà)：要(yào)想富，先修路(lù)，在城(chéng)市(∏☆shì)是(shì)一(yī)個(gè)道(dào)理(lǐ∞≈₽₹)。城(chéng)市(shì)高(gāo)速鐵(tiě)路(lù)網的(de)建設将會(huì)∞λ✘使相(xiàng)當大(dà)的(de)一(yī)部分(fēn)≤¥×§城(chéng)市(shì)發生(shēng)變化(huà↓&π☆)，這(zhè)個(gè)過程就(jiù)是(shì)房(fáng)地(dì)産投資增長(chλ'₩áng)的(de)過程。所以我們說(shuō)，我們要(yào)關注什(shén)麽，我★♠★們要(yào)抓住要(yào)點，我們今後的(de)投資一(yī)定 ≥&是(shì)要(yào)有(yǒu)選擇的(π≤de)，而不(bù)是(shì)過去(qù)隻要(yào)進房(fáng)地(dì)産就(jiù)₩♣ ±能(néng)賺錢(qián)的(de)概念已經一(yī)去(qù)不(bù)複₹ 返了(le)。
未來(lái)市(shì)場(chǎng)是(shì)一Ω↑¶(yī)個(gè)分(fēn)化(huà)的(de)格局，我們要(yào)從(∑↓cóng)區(qū)域發展的(de)角度、從(cóng)整個(gè)國(guó)家(jiā)發展♠≤¥☆格局的(de)角度來(lái)作(zuò)出我™ πφ們自(zì)己的(de)判斷，不(bù)僅僅是(shì)一(yī)二©≈₹∑線城(chéng)市(shì)，我們很(hěn)多(duō)三四線城(chén α↓g)市(shì)高(gāo)速交通(tōng)網的(de)建設也(yě)會(huì)改變。當然我們"₹✘未來(lái)的(de)投資也(yě)不(bù)僅僅是(shì)住宅市(shì)場(chǎβ Ωng)，非住宅市(shì)場(chǎng)÷×Ω≤也(yě)面臨著(zhe)巨大(dà)的(de)空(kōng)間(jiān ♥≠©)，同時(shí)也(yě)有(yǒu)很(hěn)大(dà)的(δ§λ"de)風(fēng)險。總而言之，我認為(wèi)未來(lái)三中全會(hu±α ì)之後中國(guó)的(de)房(fáng)地(dì)産市(shì)場✔β>(chǎng)是(shì)一(yī)個(gè)謹慎、樂(yuè)觀的(de)市(shì→↑)場(chǎng)。